Fullmakt för att sälja bostadsrätt, lägenhet eller hus – mall 2026

När behövs en fullmakt vid bostadsförsäljning?

En fullmakt behövs inte för att lagen kräver ett ombud vid bostadsaffärer. Den behövs för att en konkret handling ska kunna utföras av någon annan än ägaren – oftast en underskrift, en viss dag, på en viss plats. Fyra situationer står för det stora flertalet.

• •Säljaren bor utomlands. Kontraktsskrivning, tillträde och nyckelöverlämning ligger ofta med veckors mellanrum. Att flyga hem tre gånger är varken praktiskt eller billigt; ett ombud på plats löser det.
• •Dödsbo. Ett dödsbo agerar bara genom sina delägare, och de måste vara eniga. I praktiken utser delägarna en av sig själva till ombud genom en fullmakt som samtliga skriver under.
• •Äldre anhörig. Föräldern äger bostaden, bestämmer fortfarande själv och vill sälja, men orkar inte med visningar och kontraktsmöten. Har föräldern förlorat sin beslutsförmåga är det en annan fråga – se avsnittet om giltighetstid.
• •Flera ägare, en på plats. Två sambor äger hälften var, men bara den ena kan komma till kontraktsskrivningen. Den andra ger fullmakt. Vanligt och oproblematiskt, så länge fullmakten är tydlig.

Gemensamt för alla fyra: mäklaren ber om fullmakten i god tid före kontraktsskrivningen, inte samma morgon. Räkna med att den ska vara framme minst en vecka innan.

Bostadsrätt eller hus – skillnaden avgör vad som gäller

Juridiskt är det här inte samma sak. En villa, ett fritidshus eller en tomt är fast egendom. En bostadsrätt är det inte – den är en andel i en ekonomisk förening med nyttjanderätt till en viss lägenhet, och räknas som lös egendom. En hyresrätt säljs inte alls; den överlåts genom byte eller med hyresvärdens godkännande.

För fast egendom finns ett uttryckligt formkrav på själva fullmakten. Avtalslagen (1915:218) 27 § andra stycket säger att en fullmakt att sluta avtal om köp, byte eller gåva av fast egendom ska vara skriftlig. En muntlig fullmakt att sälja ett hus är alltså inte giltig. Samma paragraf hänvisar till 16 och 17 §§ för hur en sådan fullmakt återkallas eller förklaras kraftlös.

Köpehandlingen har egna formkrav i jordabalken (1970:994) 4 kap. 1 §: köpet sluts genom en köpehandling som skrivs under av säljaren och köparen, och den ska innehålla uppgift om köpeskillingen och en förklaring från säljaren att egendomen överlåts på köparen. Skriver ombudet under i säljarens ställe är det fullmakten som bär hela affären.

För bostadsrätt gäller inte 27 § andra stycket formellt – skriftlighetskravet där är skrivet för fast egendom. Men slutsatsen "då räcker en muntlig fullmakt" är fel i praktiken. Bostadsrättslagen (1991:614) 6 kap. 4 § kräver att ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp upprättas skriftligen och skrivs under av säljaren och köparen, med uppgift om lägenheten och om ett pris. Mäklaren, föreningen och banken godtar aldrig ett muntligt påstående om att någon får skriva under åt en annan. Skriftlig fullmakt är därför ett absolut krav i verkligheten.

Vad fullmakten måste innehålla

En fullmakt som stoppar en affär är nästan alltid för vag. Mäklarens uppgift är inte att gissa vad fullmaktsgivaren menade – står det inte i dokumentet finns det inte.

• •Parterna. Fullmaktsgivarens och ombudets fullständiga namn, personnummer och adress. Namn ensamt duger inte som identifiering.
• •Objektet, exakt. För bostadsrätt: föreningens namn och organisationsnummer, lägenhetsnumret och adressen. För fastighet: fastighetsbeteckningen med kommun, till exempel "Sundbyberg Lyktan 3", plus gatuadressen. "Min lägenhet" duger inte.
• •Priset. Ett lägsta accepterat pris i kronor, eller en uttrycklig rätt att sälja till fritt pris. Se nästa avsnitt.
• •Rätt att underteckna överlåtelseavtalet. Skriv ut vilka handlingar som omfattas: köpekontrakt, för fastighet även köpebrev, likvidavräkning och överlåtelseanmälan till föreningen.
• •Tillträde och nycklar. Rätt att komma överens om tillträdesdag, göra avflyttningsbesiktning, läsa av mätare och lämna över nycklar.
• •Likviden. Ange till vilket konto köpeskillingen ska betalas – normalt fullmaktsgivarens eget. Ge inte ombudet rätt att ta emot pengarna på sitt eget konto utan mycket goda skäl.
• •Kontakterna. Rätt att företräda dig gentemot mäklaren, bostadsrättsföreningen, köparen, banken som ska lösa lånen och, för fastighet, inskrivningsmyndigheten.
• •Formalia. Giltighetstid, ort, datum, underskrift med namnförtydligande – och plats för två vittnen.

Lägsta pris eller fritt pris

Det här är det enda valet i fullmakten som verkligen kan kosta dig pengar.

Sätter du ett lägsta pris får ombudet inte skriva under den nivån. Du är skyddad mot underpris, men affären kan stanna: kommer högsta budet in några tusenlappar under gränsen måste ombudet få tag på dig, och sitter du på andra sidan jordklotet kan budgivaren hinna ändra sig.

Skriver du i stället att ombudet får sälja till fritt pris blir affären smidig, men du lägger stor makt i någon annans händer. En mellanväg som fungerar bra: ange ett lägsta pris och lägg till att ombudet får acceptera ett lägre bud efter din uttryckliga bekräftelse. Ta beslutet innan objektet går ut i marknadsföring, inte mitt under en budgivning.

Bevittning – vad lagen kräver och vad praktiken kräver

Ingen bestämmelse i avtalslagen kräver vittnen på en fullmakt. Kravet i 27 § andra stycket är skriftlighet, inget mer. Bevittna ändå, av två skäl.

Det första är praktiskt: mäklare och banker vill se bevittnade underskrifter, och en obevittnad fullmakt leder ofta till en extra vända dagarna före kontraktsskrivning.

Det andra gäller fast egendom. Huvudregeln för att lagfart ska beviljas är att överlåtarens underskrift på fångeshandlingen är styrkt av två vittnen. Skriver ett ombud under åt säljaren är det ombudets underskrift som ska bevittnas, och inskrivningsmyndigheten vill dessutom se fullmakten, normalt i original. Är kedjan otydlig kan lagfartsansökan förklaras vilande tills bristerna är avhjälpta.

Vittnena ska vara två myndiga personer, båda närvarande vid underskriften, och får inte vara ombudet, köparen eller någon annan med del i affären. Skriv ut namn, personnummer och telefonnummer – ett vittne som inte går att nå är i praktiken inget vittne.

Mäklaren kontrollerar ombudets behörighet

Många blir överraskade av hur noga mäklaren granskar en fullmakt. Det beror inte på misstänksamhet utan på att kontrollen är mäklarens lagstadgade uppgift.

Enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 1 § ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. I 3 kap. 13 § finns kontrollskyldigheten: mäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Vid förmedling av en bostadsrätt gäller motsvarande – vem som får förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt.

Ett ombud som dyker upp med ett papper är alltså något mäklaren måste bedöma, inte bara ta emot. Räkna med att mäklaren vill ha fullmakten i original eller som en komplett skanning, en kopia av fullmaktsgivarens legitimation och möjlighet att ringa och bekräfta uppdraget. Vid dödsbo tillkommer registrerad bouppteckning – eller dödsfallsintyg med släktutredning – och en fullmakt undertecknad av samtliga delägare.

Skicka allt i god tid. Den vanligaste orsaken till att en kontraktsskrivning skjuts upp är inte att fullmakten är fel, utan att den kom fram för sent för att hinna kontrolleras.

Giltighetstid och återkallelse

Sätt en bortre gräns. "Gäller tills vidare" på ett dokument som ger någon rätt att sälja din bostad är onödigt riskabelt. Använd ett kalenderdatum, eller "till dess försäljningen är fullbordad och tillträde skett" – det senare är oftast smidigast, eftersom bostadsaffärer gärna drar ut på tiden.

Vill du återkalla en skriftlig fullmakt är grundregeln att du tar tillbaka och förstör handlingen. Avtalslagens 27 § andra stycket hänvisar till 16 och 17 §§ för återkallelse och kraftlöshetsförklaring av fullmakter som rör fast egendom. Det räcker inte att säga till ombudet: meddela också mäklaren och, om ett kontrakt är på gång, köparen – skriftligt, och spara meddelandet.

Om fullmaktsgivaren avlider gäller fullmakten enligt avtalslagen 21 § ändå, om inte särskilda omständigheter medför att den ska anses förfallen. I verkligheten stoppar mäklare och bank ändå affären, eftersom bostaden nu ingår i ett dödsbo som delägarna förfogar över gemensamt. Räkna med en ny fullmakt från samtliga delägare.

Får fullmaktsgivaren en förvaltare enligt föräldrabalken följer av avtalslagen 22 § att en rättshandling som ombudet företar, och som omfattas av förvaltarens uppdrag, inte får större verkan än om fullmaktsgivaren själv hade företagit den.

Vad som gäller när fullmaktsgivaren varaktigt förlorar sin beslutsförmåga utan att få förvaltare är däremot inte uttryckligen reglerat i avtalslagen. Den osäkerheten var ett av skälen till att lagen (2017:310) om framtidsfullmakter infördes. Ska fullmakten fungera även om ägaren blir svårt sjuk: upprätta en framtidsfullmakt i stället för, eller vid sidan av, den vanliga fullmakten.

Passar det här dig?

En mall räcker gott när:

• •Du äger bostaden själv, eller tillsammans med någon som också skriver under, och ni är överens.
• •Du är beslutskapabel och vet exakt vad ombudet ska få göra.
• •Det handlar om ett objekt, en normal försäljning på öppna marknaden och ett ombud du litar på.
• •Det är ett dödsbo där samtliga delägare är eniga och undertecknar samma fullmakt.

Ta juridisk hjälp när:

• •Dödsboet har flera delägare som inte är överens, eller där någon delägare är omyndig eller har god man – då är överförmyndaren och i förlängningen tingsrätten inblandade.
• •Det pågår en tvist om bostaden, till exempel en skilsmässa där bodelningen inte är klar.
• •Säljaren har förlorat sin beslutsförmåga. En vanlig fullmakt är då fel verktyg – det som gäller är framtidsfullmakt, god man eller förvaltare.
• •Det finns utländska förhållanden: säljaren undertecknar utomlands, fullmakten ska användas i ett annat land, eller bostaden ligger utomlands. Krav på notarisering, apostille och översättning varierar kraftigt mellan länder.
• •Överlåtelsen i själva verket är en gåva eller ett generationsskifte. Då är skatte- och arvsfrågorna viktigare än fullmakten.

I de fallen är en timme hos en jurist billig försäkring i förhållande till vad en bostadsaffär är värd.